我国自1992年开始城镇公有住房出售的住房改革以来，福利分房政策逐步退出我国住房制度舞台，市场化主导的力量伴随着经济发展和社会进步，使得我国城镇居民住房条件得到较大改善。据统计，1978年、1993年、2004年、2007年四个年度中国城镇居民人均住房面积分别为6.7平方米、17.8平方米、24.97平方米和28平方米，这种变化是非常了不起的成绩。
当前我国城镇住房供应体系存在的一个突出问题就是住房供应过分倚重商品房，而近些年被重视起来的社会保障住房因各种原因存在着诸多弊端，住房产业政策和公共政策两种政策、机制还没有有效衔接起来。针对当前我国房地产市场存在的主要矛盾、问题和未来趋势的诸多不确定性，为健全和完善我国社会住房保障体系，有效促进现有存量住房资源的合理利用，有针对性地通过制度创新推动房地产市场平稳健康发展，现就调整和完善我国城市社会住房保障体系有关工作思路建议如下：
一. 调整和完善社会住房保障体系的工作目标。
调整和完善城市社会住房保障体系的核心目标，就是把社会保障住房的体系范围拉大，改进和弥补现行保障性住房体系的不足和缺陷，真正通过完善社会住房保障体系，使保障性住房达到全部住房供给35%左右，把不具备住房购买能力或者暂时不具备购买能力以及根据国家制度安排需要解决临时过渡住房的人员均纳入社会保障房的覆盖范畴，除此之外的其他人员住房均由占整个住房供应65%左右的商品房去满足（或租或售），最终让社会保障房和商品房两种供给模式覆盖和满足全社会不同阶层所有人群的住房供应需求。
二. 调整和完善社会住房保障体系的主要内容。
调整和完善社会住房保障体系包括如下四方面的内容，具体执行过程要以城市为单位，形成有针对性地操作实施方案。
（一）肯定和加大廉租房投入。从现在及未来预期来讲买不起城市商品房的群体（如城市的低收入者、城市五保户、长期进城务工的农民工等），这部分群体住房问题主要依靠廉租房解决。
（二）调整经济适用房政策，彻底改变经济适用房功能定位，改售为租。暂时买不起城市商品房，但是将来预期可买得起或有购买潜力的群体（公务员、刚毕业的大学生、企业白领、个体从业者等），这部分群体的住房由经济适用房解决。
（三）增加过渡性社会保障住房。对于国家高级干部、跨地区交流的一定级别的干部、军队干部、跨国跨地区引进高级技术人员、高级专家、科技人员，若本人暂时不准备在就职地购买商品房，可根据需要提供临时过渡性保障住房。
（四）取消限价房，彻底放开商品房市场，满足多层次住房需求。政府只通过有效配置资源（如土地、控规方案等）对商品房市场进行适当调整。商品房市场遵循市场供求规律和价值规律。商品房买卖由购房者自行根据对经济形势判断和自身经济实力与商品房销售方商定。商品房的发展和繁荣有利于城市价值提升，形成城市竞争力，有助于按照市场化原则多渠道解决目前城市旧城改造涉及难度较大的拆迁安置问题。
三. 社会住房保障体系的管理方式。
建议从中央到地方都要成立专门的社会住房保障局，由社会住房保障局负责保障性住房的建设和管理。保障性住房均由各个城市统一规划、统一建设，社会招标，委托房地产企业承建。社会保障性住房资产均为国有资产。
建设资金来源大致可按照三三制原则筹集，中央财政社会保障性支出三分之一，地方财政社会保障性支出三分之一，政策性贷款三分之一。后期提取的社会保障性资金及保障性住房的经营收入用来偿还贷款。
城市廉租房面积控制在50—60平方米；经济适用房面积控制在90平方米左右；过渡性保障房面积根据干部、专家等级别适当进行分类，满足工作需要，面积控制可适当放宽。
为加快形成住房保障体系，在新建廉租房、经济适用房、过渡性保障住房基础上，均可利用目前房地产市场价格下行调整时机，收购一定比例的市场存量房、解禁房、二手房，一方面有利于盘活市场存量积压房，同时可以促使开发商合理调整价格，履行社会责任，切实化解目前我国房地产市场矛盾。
社会保障性住房的申请，有工作单位的人员由单位出面申请，没有工作单位的人员通过街道办事处或民政部门去申请。社会保障住房局、街道办事处或民政部门等要定期对申请人排出租房供应计划。对于有单位的人员申请租用时，可以租房安排与单位住房公积金缴纳等社会保障问题联系起来考虑，对于缴纳住房公积金较多的单位，可以在人员租房安排上给与一定的优先。
对于廉租房住户群体，实行租金补贴政策，租住无时间限制和要求；对于只租不售的租住经济适用房的住户群体，租用时间最长不得超过10-15年，租金半市场化，租金低于社会商品住房租金；过渡性保障性住房租用期限根据入住人员任期确定，只租不售，另外对于享受过渡性保障性住房的人员可研究特殊住房保障补贴政策，根据承担责任的重要性确定住房基金补贴标准，保证这部分群体在离职、退职后能够买得起商品房。
城市社会住房保障局要制定年度计划和中长期规划，确保社会保障住房资产的适当盈利和保值增值。各个城市在具体规划建设中要尽可能建成片住宅社区，配套足够的商业面积，商业租金和住宅租金收入均列入国有资产收益，国家可研究出台社会保障房资产证券化再融资办法，进一步拓宽社会保障住房资产的经营思路。
